Mua chung cư ở Úc cần lưu ý gì về phí Strata?

Chào bạn Trần Minh Quang,

Rất vui khi bạn và gia đình đang tìm hiểu về việc mua căn hộ chung cư ở Melbourne. Phí Strata, hay còn gọi là Body Corporate (Hội đồng quản trị chung cư) ở Victoria, là một khoản phí rất quan trọng mà bạn cần hiểu rõ trước khi quyết định mua bất kỳ căn hộ nào. Đây là chi phí mà tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc khu phức hợp phải đóng góp để quản lý, bảo trì và sửa chữa các khu vực chung.

Phí Strata dùng để làm gì?

Phí Strata được sử dụng để duy trì và vận hành các phần chung của tòa nhà, đảm bảo chất lượng sống và giá trị tài sản. Các hạng mục chi tiêu chính thường bao gồm:

• Bảo hiểm tòa nhà: Bao gồm bảo hiểm cho cấu trúc tòa nhà, các khu vực chung, và trách nhiệm pháp lý.
• Bảo trì và sửa chữa định kỳ: Ví dụ như bảo trì thang máy, hệ thống chiếu sáng chung, vườn tược, mái nhà, tường bên ngoài, hành lang, và các tiện ích chung khác (hồ bơi, phòng gym nếu có).
• Chi phí quản lý: Phí trả cho công ty quản lý Strata để họ điều hành các công việc hành chính, tổ chức họp, thu chi phí, và giải quyết các vấn đề chung.
• Tiện ích chung: Chi phí điện, nước, gas cho các khu vực chung như hành lang, sảnh, bãi đỗ xe.
• Vệ sinh và an ninh: Chi phí cho việc dọn dẹp các khu vực chung và các hệ thống an ninh (camera, cổng ra vào).
• Quỹ dự phòng (Sinking Fund hoặc Maintenance Fund): Đây là một khoản tiền được trích lập để chi trả cho các sửa chữa lớn hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng trong tương lai, ví dụ như thay thế mái nhà, sửa chữa kết cấu, hoặc nâng cấp hệ thống điện.

Phí Strata có cao không?

Mức phí Strata có thể rất khác nhau tùy thuộc vào nhiều yếu tố:

• Quy mô và tuổi đời của tòa nhà: Các tòa nhà lớn hơn, có nhiều tiện ích (hồ bơi, phòng gym, sân tennis) hoặc các tòa nhà cũ hơn thường có phí Strata cao hơn vì chi phí bảo trì, vận hành và sửa chữa lớn hơn.
• Vị trí: Các căn hộ ở khu vực trung tâm hoặc các khu vực đắc địa có thể có phí cao hơn.
• Tình trạng bảo trì: Nếu tòa nhà được quản lý và bảo trì tốt, có thể tránh được những chi phí sửa chữa đột xuất lớn trong tương lai.
• Mức độ dịch vụ: Các dịch vụ đi kèm như nhân viên lễ tân, bảo vệ 24/7 cũng làm tăng phí Strata.

Thông thường, phí Strata có thể dao động từ vài trăm đô la đến vài nghìn đô la mỗi quý. Ở Melbourne, một căn hộ có thể có phí Strata từ khoảng 500 AUD đến 2000+ AUD mỗi quý, tùy thuộc vào các yếu tố nêu trên. Các căn hộ sang trọng hoặc có nhiều tiện ích có thể có phí cao hơn đáng kể.

Cần kiểm tra những gì trong báo cáo Strata (Strata Report) trước khi mua?

Báo cáo Strata là một tài liệu cực kỳ quan trọng giúp bạn hiểu rõ tình hình tài chính và quản lý của tòa nhà. Bạn nên yêu cầu người bán hoặc đại lý bất động sản cung cấp báo cáo này và xem xét kỹ lưỡng trước khi đặt cọc. Nếu không, bạn có thể thuê một đơn vị chuyên nghiệp để thực hiện việc kiểm tra báo cáo Strata. Dưới đây là những điều bạn cần đặc biệt chú ý:

• Tình hình tài chính:
• Số dư hiện tại của quỹ quản lý chung (Administrative Fund) và quỹ dự phòng (Sinking Fund): Đảm bảo các quỹ này có đủ tiền để chi trả cho các hoạt động và sửa chữa dự kiến.
• Kế hoạch ngân sách: Xem xét kế hoạch chi tiêu cho năm tài chính hiện tại và tương lai.
• Nợ: Kiểm tra xem có bất kỳ khoản nợ nào mà Hội đồng quản trị chung cư đang phải đối mặt không.
• Kế hoạch bảo trì (Maintenance Plan):
• Xem xét kế hoạch bảo trì dài hạn của tòa nhà, thường là 10 năm. Điều này giúp bạn biết các công việc sửa chữa lớn nào được dự kiến và đã được lên kế hoạch tài chính chưa.
• Kiểm tra xem các công việc bảo trì có đang được thực hiện theo đúng kế hoạch không.
• Biên bản các cuộc họp (Minutes of Meetings):
• Đọc các biên bản cuộc họp gần đây của Hội đồng quản trị chung cư và các cuộc họp chung của chủ sở hữu. Điều này sẽ tiết lộ các vấn đề đang được thảo luận, tranh chấp giữa các cư dân, hoặc các vấn đề lớn của tòa nhà (ví dụ: rò rỉ nước, vấn đề kết cấu).
• Lưu ý các kiến nghị về việc tăng phí Strata hoặc áp đặt các khoản đóng góp đặc biệt (Special Levies).
• Các khoản đóng góp đặc biệt (Special Levies):
• Đây là các khoản phí bổ sung được yêu cầu từ các chủ sở hữu để chi trả cho các chi phí sửa chữa lớn không nằm trong ngân sách hoặc quỹ dự phòng không đủ. Một khoản Special Levy có thể lên tới hàng ngàn, thậm chí hàng chục ngàn đô la, và bạn sẽ phải chịu nếu khoản này được thông qua trước khi bạn sở hữu căn hộ.
• Quy định nội bộ (By-laws):
• Kiểm tra các quy định nội bộ của tòa nhà về việc nuôi thú cưng, sửa đổi căn hộ, tiếng ồn, sử dụng các tiện ích chung, và các vấn đề khác. Đảm bảo các quy định này phù hợp với lối sống của gia đình bạn.
• Bảo hiểm tòa nhà:
• Xác nhận rằng tòa nhà có bảo hiểm đầy đủ và phù hợp, bao gồm bảo hiểm trách nhiệm công cộng và bảo hiểm cho các rủi ro lớn.
• Các vấn đề pháp lý hoặc khiếu nại:
• Kiểm tra xem có bất kỳ vấn đề pháp lý nào đang chờ giải quyết liên quan đến tòa nhà không, ví dụ như tranh chấp với nhà thầu hoặc các vấn đề về chất lượng xây dựng.

Việc tìm hiểu kỹ báo cáo Strata sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro và chi phí phát sinh không mong muốn sau này. Đừng ngần ngại tìm kiếm sự tư vấn từ một luật sư chuyên về bất động sản hoặc một chuyên gia thẩm định Strata để đảm bảo mọi thứ rõ ràng.

Để tìm hiểu thêm về thị trường nhà đất tại Úc, bạn có thể tham khảo chuyên mục Nhà đất tại Úc hoặc các căn hộ đang được rao bán tại Bán nhà Unit Apartment trên Người Việt Tại Úc.

Bạn cũng có thể tham gia các nhóm cộng đồng người Việt tại Melbourne để hỏi thêm kinh nghiệm từ những người đã có kinh nghiệm mua nhà tại đây. Ví dụ như nhóm VDS Việc làm, Nhà ở & Dịch vụ tại Melbourne hoặc CỘNG ĐỒNG NGƯỜI VIỆT TẠI MELBOURNE.

Chúc gia đình bạn sớm tìm được căn hộ ưng ý tại Melbourne!

Lưu ý: Nội dung trả lời chỉ mang tính chất tham khảo, không thay thế cho lời khuyên từ chuyên gia. Để có thông tin chính xác và phù hợp nhất với tình huống của bạn, hãy liên hệ với chuyên gia hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Disclaimer: The content of this answer is for informational purposes only and does not replace professional advice. For accurate and personalized information regarding your situation, please consult with a qualified expert or the appropriate authorities.